Voor expats die in Nederland een huis willen kopen voelt het hypotheektraject soms als een hindernisbaan. Niet elke bank werkt mee, en wie wel meedoet stelt vaak extra eisen rond verblijfsstatus, inkomen en documentatie. Het goede nieuws: er zijn meer mogelijkheden dan veel mensen denken. In dit artikel een overzicht van wat werkt, voor wie, en hoe.
De vier hoofdvragen die elke bank stelt
Voordat we in de details duiken: vier vragen die elke geldverstrekker bij een expat-aanvraag stelt.
- Welke verblijfsstatus heb je? EU-burgers hebben de meeste opties; kennismigranten en hoogwaardige werknemers met een type-I-vergunning iets minder; tijdelijke verblijfsvergunningen onder de 12 maanden vrijwel geen.
- Hoe stabiel is je inkomen? Onbepaalde-tijd-contracten zijn ideaal; tijdelijke contracten lopen langs een aparte selectie.
- Telt de 30%-regeling mee? Bijna alle geldverstrekkers nemen die mee in de berekening — een belangrijk voordeel voor de leenruimte.
- Is het inkomen in euro of vreemde valuta? Vreemde valuta vraagt soms een wisselkoers-toeslag of een specifieke bank die hiermee werkt.
De 30%-regeling — het verschil dat banken niet allemaal maken
De 30%-regeling — die expats een belastingvrije vergoeding van een deel van hun salaris geeft — verschilt sterk in hoe banken hem meewegen. Een paar banken nemen het bruto-inkomen inclusief 30%-vergoeding mee in de toetsing; anderen rekenen met het netto-equivalent en weer anderen met het inkomen vóór de regeling. Het verschil in maximale hypotheek kan oplopen tot € 50.000 voor dezelfde aanvrager. Bij ons traject vergelijken we expliciet welke aanpak voor jouw situatie de meeste leenruimte oplevert.
Let op: sinds 2024 is de 30%-regeling stapsgewijs versoberd. Niet meer 30% gedurende 5 jaar, maar 30/20/10% in tranches van 20 maanden. Geldverstrekkers nemen dat mee in de inkomensberekening, en sommige banken willen de regeling minimaal 3 of 5 jaar geldig zien voor ze meewerken.
Welke documenten heb je nodig?
Bovenop wat een Nederlander ook moet aanleveren, vragen banken bij expats:
- Geldig paspoort en verblijfsdocument (of EU-registratie via BRP)
- Werkgeversverklaring in NL of EN
- Loonstroken laatste 3 maanden
- De 30%-beschikking van de Belastingdienst (als van toepassing)
- BSN-registratie en GBA-uittreksel
- Voor sommige banken: vertaald diploma of getuigschrift
NHG voor expats
NHG is voor iedereen met geldige verblijfsstatus en Nederlandse belastingplicht beschikbaar. Voor expats die voldoen aan deze voorwaarden is NHG net zo voordelig: de rentekorting (0,4-0,6%) verdient zich vaak binnen een jaar terug. Wel willen sommige geldverstrekkers extra zekerheden zien als je verblijfsvergunning op korte termijn afloopt.
Een typisch traject — wat is anders?
Een expat-hypotheek duurt iets langer dan een gewone aanvraag: gemiddeld 6 tot 10 weken in plaats van 4 tot 8. Dat verschil zit vooral in extra documentatie en de iets langere doorlooptijd bij specialistische verstrekkers. We kunnen het hele traject in het Engels begeleiden — eerste gesprek, advies, taxatie-afspraak en notarisbezoek.
Tot slot
Veel expats die we ontmoeten zijn pas tot ons gekomen nadat ze bij hun eigen bank een afwijzing of weinig coöperatieve reactie kregen. In bijna alle gevallen blijken er wel passende geldverstrekkers te zijn — vaak één bank scheelt al de hele uitkomst. Een eerste gesprek waarin we je situatie inschatten kost niets en duurt een uur. Plan een kennismaking als je wilt weten wat in jouw geval haalbaar is.